Compra de casa — IMT e Imposto do Selo

Liquidação e pagamento do IMT e do Imposto do Selo na compra de um imóvel, através do Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças, antes da escritura.

Verificado a 27/07/2026 junto de Finanças.

Este procedimento tem implicações legais e/ou fiscais significativas. Recomendamos vivamente que consulte um profissional (advogado, solicitador, notário ou contabilista certificado) antes de avançar.

O que tem de estar feito antes da escritura

"No ato da escritura de aquisição, o adquirente necessita de apresentar o documento justificativo do pagamento de IMT, ou da isenção, se a ela houver lugar, e o do Imposto do Selo."

Ou seja: declara, paga, e só depois assina.

IMT

O IMT é devido pelo comprador e incide sobre o valor do ato ou do contrato, ou sobre o Valor Patrimonial Tributário, consoante o que for maior. As taxas variam com a natureza do imóvel (urbano ou rústico) e a finalidade (habitação própria e permanente, ou só habitação).

As tabelas práticas em vigor desde 1 de janeiro de 2026 constam do Ofício-Circulado n.º 40129, de 2026-01-06, elaborado na sequência das alterações aos escalões introduzidas pela Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026). Tabelas I a III para o Continente, IV a VI para os Açores e a Madeira. Não reproduzimos aqui escalões nem taxas — consulte o documento oficial, que está ligado a este passo.

Imposto do Selo

"O Imposto do Selo devido é calculado à taxa de 0,8% sobre o valor que servir de base ao cálculo do IMT." Se recorrer a crédito à habitação, o empréstimo está também sujeito a Imposto do Selo.

Quando se paga

"O IMT e o IS devem ser pagos no próprio dia da liquidação ou no primeiro dia útil seguinte, ficando sem efeito após essa data."

Validade da liquidação

A liquidação de IMT é válida por dois anos, mesmo que as taxas mudem entretanto. Se depois desse prazo não tiver adquirido o imóvel, pode pedir a anulação do imposto em processo de reclamação graciosa, durante um ano.

E o IMI?

O IMI não faz parte da compra. É o imposto anual que passa a pagar por ser dono do imóvel, e a regra que interessa saber já hoje é esta: paga o IMI de um ano inteiro quem constar da matriz a 31 de dezembro desse ano. Se comprar em dezembro, o IMI desse ano é seu.

Está coberto por um procedimento próprio nesta aplicação, IMI e AIMI — imposto anual sobre imóveis, com as taxas, as datas e as prestações.

⚖️ Os montantes envolvidos são elevados e as taxas e isenções variam com a situação concreta. Recomendamos vivamente apoio profissional.

Passos

  1. 1. Falar com um profissional antes da escritura

    As taxas de IMT e as isenções aplicáveis dependem da natureza do imóvel, da finalidade e da sua situação pessoal. Confirme os valores com um contabilista certificado, solicitador ou advogado antes de assinar seja o que for.

    Passo a passo

    1. 1.Leve o contrato-promessa, se já existir, e a caderneta predial do imóvel.
    2. 2.Peça que confirmem a taxa aplicável e se tem direito a alguma isenção — os escalões mudaram a 1 de janeiro de 2026.
    • ⚠️ Este é o único passo deste processo em que um erro ainda é barato de corrigir.

    Fonte: Compra da casa · Ofício-Circulado n.º 40129, de 2026-01-06 — IMT, tabelas práticas

  2. 2. Confirmar o Valor Patrimonial Tributário do imóvel

    O IMT incide sobre o preço ou sobre o Valor Patrimonial Tributário, consoante o que for maior. Se o VPT for superior ao preço acordado, é sobre ele que paga — por isso convém saber o número antes de fechar o negócio, e não depois.

    Abrir «Consulta de património predial / Cadernetas» ↗

    Passo a passo

    1. 1.Abra a consulta de património predial no Portal das Finanças e autentique-se.
    2. 2.Localize o imóvel e consulte a caderneta predial, onde consta o Valor Patrimonial Tributário.
    3. 3.Se o imóvel ainda não está em seu nome, peça a caderneta ao vendedor.

    Fonte: Compra da casa · Consulta de património predial / Cadernetas

  3. 3. Entregar o Modelo 1 do IMT em "Cidadãos › Serviços › Modelo 1 do IMT"

    A declaração é entregue no Portal das Finanças. É uma única declaração, mesmo que o imóvel tenha vários proprietários ou esteja inscrito em nome de uma herança indivisa — e pode incluir vários imóveis, desde que adquiridos no mesmo ato.

    Abrir «Preencher declaração» ↗

    Passo a passo

    1. 1.No Portal das Finanças, siga "Cidadãos > Serviços > Modelo 1 do IMT - Preencher declaração".
    2. 2.Autentique-se com NIF e senha, Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
    3. 3.Indique a identificação fiscal do comprador e do vendedor.
    4. 4.Indique o estado civil de ambos, o regime de casamento e a identificação do cônjuge, quando aplicável.
    5. 5.Identifique o imóvel: distrito, concelho, freguesia, artigo matricial e fração, se existir.
    6. 6.Indique o preço a pagar pela aquisição e a quota-parte adquirida.
    7. 7.Em alternativa, use o e-balcão: em "Registar Nova Questão" escolha "IMT/IS/IUC > IMT > Entrega Declaração Modelo". Ou num serviço de finanças, mediante marcação prévia.
    • ⚠️ A liquidação de IMT é válida por dois anos, mesmo que as taxas mudem. Se passado esse prazo não tiver comprado o imóvel, pode pedir a anulação do imposto em reclamação graciosa, no prazo de um ano.

    Fonte: Compra da casa · Modelo 1 do IMT — Preencher declaração · Portal das Finanças — e-balcão

  4. 4. Pagar o IMT e o Imposto do Selo no próprio dia da liquidação

    Depois do preenchimento da declaração são emitidas as guias de pagamento de IMT e de Imposto do Selo. O prazo é o mesmo dia, ou o primeiro dia útil seguinte.

    Passo a passo

    1. 1.Guarde as guias de pagamento emitidas no fim da declaração.
    2. 2.Pague no próprio dia da liquidação ou no primeiro dia útil seguinte.
    3. 3.Guarde os comprovativos: são precisos na escritura.
    • ⚠️ "O IMT e o IS devem ser pagos no próprio dia da liquidação ou no primeiro dia útil seguinte, ficando sem efeito após essa data." Pagar tarde não é pagar com atraso — a liquidação deixa de valer e tem de entregar tudo de novo.

    Fonte: Compra da casa

  5. 5. Realizar a escritura com os comprovativos na mão

    Com o IMT e o Imposto do Selo pagos, realize a escritura de compra e venda. Leve os documentos justificativos do pagamento — ou da isenção, se houver lugar a ela.

    Passo a passo

    1. 1.Leve o documento justificativo do pagamento do IMT, ou da isenção.
    2. 2.Leve o documento justificativo do pagamento do Imposto do Selo.
    3. 3.Guarde toda a documentação depois da escritura.

    Fonte: Compra da casa

ℹ️ Informação organizada a partir de fontes oficiais. Última verificação: 27/07/2026. Os procedimentos podem mudar sem aviso prévio. Esta aplicação não substitui o contacto com Autoridade Tributária e Aduaneira.